Chi fosse interessato alla stipula di mutui convenienti per la casa oggi in Italia, deve fare i conti col recente Decreto Mutui, approvato lo scorso 20 Aprile, che recepisce la direttiva comunitaria 17/UE del 2014 sui “contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali”. Sono previste infatti nuove norme riguardanti soprattutto le questioni relative a problemi di insolvenza e la trasparenza informativa.
La direttiva comunitaria è nata per garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile), portando agli stessi standard e armonizzando le normative dei diversi paesi dell’Unione Europea.
Mutui: cosa prevede la normativa
Per la tutela del consumatore, prevede che siano fornite dettagliate informazioni precontrattuali su un Prospetto informativo europeo standardizzato (Pies), che vi siano adeguate spiegazioni prima del termine del contratto di credito e chiarimenti in ordine ai calcoli sul tasso annuo effettivo globale (Taeg).
Per la tutela delle banche, invece, la direttiva prevede un sistema di pignoramento della casa per prolungati casi di insolvenza. In Italia quindi il Decreto Mutui ha apportato modifiche alla normativa vigente. Prima di tutto, nei casi di insolvenza la nuova normativa introduce la facoltà per le banche di pignorare la casa senza procedura giudiziale: questo avviene se almeno 18 rate del mutuo sono state inevase ma solo quando questa clausola sia esplicitata nel contratto, previa consulenza in fase di stipula. La clausola infatti è facoltativa, il che significa che il cliente può decidere se rifiutarla o meno.
Inoltre è prevista una regola sul debito residuo: in caso di immobile pignorato, se il prezzo di vendita dell’immobile è inferiore alla quota di mutuo non ancora saldata, a rimetterci sarà solo la banca che non potrà gravare sul cliente. In caso contrario però, se il valore dell’immobile fosse maggiore della quota non saldata, sarà il cliente a beneficiare della differenza positiva.
Per quanto riguarda la trasparenza delle informazioni, la nuova normativa prevede obblighi di chiarezza e informazione su tutti i tassi applicati, sulle spese collaterali e le clausole del contratto. Infine, per quanto riguarda la validità, il decreto mutui è applicabile solo sui mutui stipulati dopo la data della sua entrata in vigore, perchè non ha validità retroattiva, e non può intervenire nemmeno nei casi di surroga (diritto alla portabilità, ossia il trasferimento del mutuo presso un’altra banca).
Calcolo Interessi Mutuo: come calcolare con semplicità il Tan, il Taeg, l’Irs e lo Spread
Qualora si dovesse decidere di impegnarsi nell’accensione di un mutuo, sarebbe bene prima conoscere l’importo preciso delle rate che andranno restituite alla banca. E’ importante dunque essere a conoscenza dell’importo degli interessi che l’ente erogatore applica sulla totalità del mutuo poiché è proprio questo elemento che spesso differenzia e contraddistingue un mutuo da un altro.
Gli interessi vengono calcolati avendo come riferimento un tasso che può essere sia fisso che variabile. Nel caso di mutui con interessi a tasso fisso l’importo delle rate si manterrà costante per tutta la durata del finanziamento. In questo caso, chi contrae il mutuo conosce sempre con esattezza l’importo della rata che dovrà rimborsare alla banca. Il tasso fisso si calcola sommando due elementi che sono l’IRS o l’EURIRS e lo SPREAD. L’IRS o EURIRS è il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso e viene stabilito quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea; lo SPREAD è, invece, il guadagno della banca che, a seconda degli istituti bancari, può variare tra l’1% e il 3%.
Nel caso del tasso variabile, invece, l’importo delle rate del mutuo non è costante nel tempo, in quanto viene continuamente influenzato dall’andamento dei mercati finanziari. Come il tasso fisso, anche il tasso variabile si calcola in base a due parametri, l’EURIBOR e lo SPREAD. L’EURIBOR è il tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile e viene anch’esso determinato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, mentre lo SPREAD è, come abbiamo già visto, il margine di guadagno della banca che varia tra l’1% e il 3%.
Fondamentali, infine, per il calcolo degli interessi del mutuo sono anche gli indici TAN e TAEG. Il TAN indica l’importo degli interessi da versare alla banca mentre il TAEG indica il costo complessivo dell’importo erogato.
